서울 고속버스터미널(반포 ‘고터’) 재개발은 50년 된 노후 터미널을 지하화하고, 지상부를 최고 60층급 주상복합·업무·상업·숙박·문화가 결합된 초대형 복합단지로 바꾸는 프로젝트다. 서울시는 2025년 말, 토지주인 신세계센트럴·서울고속버스터미널이 제안한 계획을 바탕으로 사전협상에 공식 착수하며 본격적인 도시계획 논의를 시작했다.mediahub.seoul+3
입지와 기존 시설의 한계
서울고속버스터미널은 서초구 반포동 19번지 일대, 경부·영동·호남선 고속버스의 관문 역할을 해온 전국 최대 규모 고속버스 환승 거점이다. 지하철 3·7·9호선이 교차하는 트리플 역세권에 더해 경부고속도로와 직접 맞닿아 있어, 수도권·지방을 잇는 광역 교통 허브로 기능해 왔다. 1981년 반포 터미널이 본격 가동된 이후 40~50년 가까이 구조를 크게 바꾸지 못해 시설 노후화, 상시 정체, 지상부 보행단절 등 문제점이 누적된 상태였다.chosun+4
특히 터미널 승·하차 공간과 버스 동선 대부분이 지상에 노출돼 있어, 강남대로·사평대로·신반포로 일대의 상습 교통 체증 요인이 되어 왔다. 고속버스, 시내·광역버스, 지하철 승객이 뒤엉키는 입체 환승체계의 부재, 보행 환경 열악, 주변 주거지역과 상업지 사이의 물리적 ‘벽’ 역할 역시 지속적인 재개발 요구의 배경이 됐다.hankyung+3
재개발 기본 구상과 사전협상 구조
서울시는 2025년 11월, 신세계센트럴·서울고속버스터미널이 제안한 입체복합개발안을 토대로 해당 부지 14만6260㎡를 ‘대규모 복합개발 사전협상 대상지’로 선정했다. 사전협상은 5000㎡ 이상 대규모 민간 개발에서 도시계획 타당성, 용도지역 상향, 공공기여 규모·방식 등을 사전에 패키지로 조율하는 제도다.kmib+4
민간 제안의 골자는 세 가지로 요약된다. 첫째, 노후화된 경부·영동·호남선 고속버스터미널을 지하로 통합·현대화하는 것, 둘째, 지상부에는 업무·판매·숙박·문화·주거를 결합한 초고층 입체복합단지를 조성하는 것, 셋째, 이를 통해 ‘글로벌 미래융합교류거점’ 및 대규모 환승 허브를 구축하겠다는 비전이다. 서울시는 이 구상안을 두고 토지주와 용적률 인센티브, 공공기여, 교통·환경 대책 등을 협상해 최종 도시계획안을 확정하는 절차를 밟고 있다.newsis+5
계획 스펙: 60층급 주상복합·입체환승센터
언론 및 서울시 공개 구상에 따르면, 재개발 완료 시 지상에는 최고 60층 이상 높이의 주상복합·업무·상업 시설이 들어선다. 부지는 2~3개 블록으로 나뉘어 복수의 타워가 들어가는 시나리오가 검토되고 있으며, 구체적인 동 수·용도 비율은 협상 과정에서 조정될 수 있다.realty.chosun+4
고속버스터미널 본연의 기능은 지하로 이전한다. 경부·영동·호남선을 하나의 지하 터미널로 통합하고, 이 지하 터미널에서 곧바로 경부고속도로와 연결되는 지하 직결 차로를 신설하는 방안이 구상안에 포함돼 있다. 이를 통해 지상부에 드나드는 고속·시외버스 통행량을 줄여 강남대로 축의 교통체증을 완화하고, 지상 공간을 보행·상업·공원 중심으로 재편하겠다는 구상이다.chosun+3
지상부 복합단지는 업무시설(오피스), 상업·판매시설(백화점·몰·리테일), 숙박시설(호텔), 문화·집회시설, 주거(주상복합) 등이 결합된 형태로 계획된다. 서울시는 이를 통해 주택 공급, 고급 업무공간 확충, 관광·MICE 수요를 동시에 겨냥하는 ‘강남권 서남축 랜드마크’로 키우겠다는 방침이다.hankyung+4
공공기여와 도시 인프라·공간 구조 변화
재개발 구상에서 가장 중요한 장치 중 하나는 용적률 인센티브와 연동된 공공기여다. 서울시는 터미널 지하화, 입체 환승센터 구축, 공원·광장·보행데크 및 녹지축 조성 등을 공공기여의 핵심 항목으로 제시하고 있다. 민간이 초고층 개발에 따른 추가 개발 이익을 얻는 대신, 지하 환승시설과 지하도로, 공공 보행 공간, 녹지 및 문화공간을 조성해 도시 전체의 교통·환경 부담을 줄이는 구조다.naver+4
서울시는 특히 ‘미래교통플랫폼’이라는 이름으로 공항·한강·전국을 하나로 잇는 입체 교통망 구상을 내세웠다. 인천·김포공항 리무진, 고속·시외버스, 지하철 3·7·9호선, 도시철도·BRT 등을 효율적으로 연결하는 환승 시스템을 구축해, 강남권 핵심 관문으로서의 기능을 2단계 업그레이드한다는 목표다. 동시에, 반포천·한강변, 서래마을·반포주거지, 센트럴시티·신세계백화점 등이 입체보행·공원·광장으로 연결되며, 서울시는 이를 ‘녹지문화거점’ 형성으로 설명하고 있다.luxmen.mk+3
인허가·사업 진행 상황과 전망
2025년 11월 기준, 서울시는 서울고속버스터미널 부지를 대규모 복합개발 사전협상 대상지로 선정하고 민간이 제안한 개발계획을 공식 협상 테이블에 올렸다. 현재 단계는 도시계획의 큰 틀(용도지역 상향, 지구단위계획 변경 방향, 공공기여 스킴)과 개발 밀도·높이, 교통·환경 대책 등을 조율하는 초기 협상 국면으로, 구체적인 착공 시점·세부 스펙은 향후 협상과 도시·건축위원회 심의 과정을 거쳐 확정될 예정이다.mediahub.seoul+4
다만 서울시는 이 사업을 ‘50년 된 고속버스터미널 지하화·입체복합개발’이라는 상징적 프로젝트로 규정하면서, 다른 도심 터미널·물류시설(동서울터미널, 상봉터미널, 서부트럭터미널 등) 정비와 연계해 강남·동남권 전체의 광역교통·도시공간 재편을 이끄는 계기로 삼겠다는 청사진을 제시하고 있다. 이런 점에서 서울고속버스터미널 재개발은 단순 리모델링이나 재건축을 넘어, 강남 교통 허브·상업 중심지의 위상을 다시 짜는 도시계획 프로젝트로 보는 것이 타당하다.hankyung+3