서울 성수동 옛 삼표시멘트(삼표레미콘) 부지는 45년간 레미콘 공장이 있던 산업용지에서, 최고 77~79층급 초고층 복합단지가 들어서는 서울 동북권 핵심 랜드마크 개발 사업으로 전환된 상태다. 토지 용도 상향, 사전협상·지구단위계획 확정, 공공기여와 교통·산업 전략까지 엮인 복합 도시개발 프로젝트라는 점에서 취재·분석 포인트가 상당히 많은 사업이다.khan+5
부지의 위치와 성격
성수 삼표부지는 성동구 성수동1가 683번지 일대, 한강과 서울숲 사이 ‘서울숲-뚝섬-성수’ 축의 한가운데에 있다. 이 부지는 1977년부터 약 45년간 삼표레미콘 성수공장이 가동되던 곳으로, 단일 공장으로는 아시아 최대 규모의 레미콘 생산 거점이었다는 평가를 받았다. 레미콘 공장 특성상 대규모 야적장, 소음·분진, 대형 트럭 동선이 중첩되며 인근 주거·업무·공원 환경과의 갈등 요인이 꾸준히 제기돼 왔다. 동시에, 서울숲과 맞닿은 한강변 대규모 필지라는 희소성 때문에 일찍부터 ‘서울 시내 최후의 금싸라기 땅’ 가운데 하나로 지목돼 왔다.chosun+3
1970~80년대 산업화 시기에는 도심 인근 대형 제조·물류 시설 입지가 합리적 선택이었지만, 성수 일대가 IT·스타트업·주거·상업 기능이 결합된 고밀 복합도시로 전환되면서 레미콘 공장은 도시 구조와 충돌하는 대표적인 ‘갈등 시설’로 인식되기 시작했다. 결과적으로 이 부지의 재편 방향은 단순 부동산 개발을 넘어, 서울 동북권 전체의 산업·공간 구조 전환과 맞물린 상징적인 과제가 됐다.daum+3
이전·철거와 개발 추진의 출발
공장 이전 논의는 2010년대 들어 본격화됐고, 2017년 서울시·성동구·삼표산업·현대제철 간 업무협약을 통해 기존 시설 철거와 부지 재정비에 대한 큰 틀이 합의됐다. 이후 삼표는 성수공장 이전을 전제로 한 단계적 축소에 들어갔고, 2022년 8월 성수 레미콘 공장 철거를 완료하면서 부지는 사실상 백지 상태의 대형 개발 후보지로 전환됐다.mediahub.seoul+1
철거 이후 일정 기간 동안 이 부지는 성동구가 문화공연장 등 임시 활용을 하며 ‘공장 이후’ 공간 실험이 이뤄졌고, 동시에 토양오염 정화 작업과 각종 기초 조사·계획 수립이 병행됐다. 삼표그룹은 개발 전담 목적의 특수목적법인(SPC) ‘SP성수PFV’를 설립해 사업을 추진했고, 서울시와의 협의 구조도 민간사업자-SPC를 중심으로 재편됐다.invisiblecity+4
용도지역 상향과 도시계획 프레임
개발의 구조를 바꾼 핵심 계기는 서울시와의 ‘건축혁신형 사전협상’이다. 기존 1종 일반주거지역이던 부지 용도는 일반상업지역으로 대폭 상향됐고, 이는 허용 용적률 상향과 초고층 복합개발을 가능하게 하는 전제 조건이 됐다. 서울시는 성수 일대를 한강변 글로벌 미래 업무지구로 육성한다는 방향 아래, 삼표부지를 업무·상업·문화·숙박·주거 등이 결합된 다기능 복합 거점으로 설정했다.corebeat+5
이 과정에서 서울시는 민간사업자의 초고층 계획을 허용하는 대신, 6000억원대에 달하는 공공기여를 요구했고, 민간은 이를 수용하는 대신 건폐율·용적률 인센티브와 초고층 타워 건설이 가능한 특별계획구역·특별건축구역 지정 등 혜택을 얻게 됐다. 삼표부지는 ‘서울숲 일대 지구단위계획구역 및 삼표레미콘 특별계획구역’으로 설정됐고, 세부 개발계획은 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 수정 가결됐다. 이른바 ‘건축혁신형 사전협상’의 대표 사례로 꼽히며, 향후 도심 내 갈등·저이용 부지를 민관협력 방식으로 전환하는 레퍼런스로 활용하겠다는 것이 서울시의 구상이다.naver+4
개발 계획의 스펙과 프로그램 구성
사전협상 및 지구단위계획 변경에 따라, 옛 삼표레미콘 부지에는 연면적 약 44만7913㎡ 규모의 초고층 복합시설이 들어선다. 계획안에 따르면 최고 77층에서 최대 79층 높이의 복합단지가 조성되며, 높이는 약 360m급으로 서울에서 롯데월드타워에 이어 두 번째로 높은 건물이 될 수 있다는 전망이 나온다.news.cpbc+3
프로그램 구성을 보면, 상층부에는 업무시설과 숙박시설(호텔·레지던스 등), 일부 고급 주거 기능이 배치되고, 중·저층부에는 문화·집회시설, 판매시설(리테일), F&B, 엔터테인먼트 시설 등이 들어서는 ‘글로벌 미래 업무복합단지(GFC)’ 콘셉트가 제시돼 있다. 저층부는 대규모 선큰광장이 3개 동을 하나로 묶는 구조로 설계돼, 서울숲역·삼표부지·중랑천·응봉역(응봉산)을 도보로 연결하는 보행 네트워크를 형성한다는 것이 계획의 골자다.datatooza+2
서울시는 이 단지를 성수·서울숲 일대의 혁신 스타트업·유니콘 기업을 수용하는 미래산업 허브로 포지셔닝하며, 일부 업무공간을 “유니콘 창업허브” 등으로 특화하겠다는 방침을 밝혔다. 이를 통해 기존 강남권에 편중된 고급 오피스·테크 클러스터를 한강 북측으로 분산시키는 효과를 노리는 셈이다.khan+2
설계는 두바이 부르즈 할리파와 여의도 63빌딩 등 초고층·랜드마크 프로젝트 경험이 있는 미국 스키드모어, 오윙스 앤드 메릴(SOM)이 맡았다. 서울시는 2023년 국제현상설계 공모를 통해 SOM을 우선협상대상자로 선정하며, ‘서울을 대표하는 새로운 랜드마크’를 표방했다. 이로써 성수 삼표부지는 건축 디자인 측면에서도 글로벌 상징성을 확보하려는 기획이 얹힌 프로젝트가 됐다.khan+1
공공기여와 기반시설·도시조직 변화
이 프로젝트에서 특히 주목되는 지점은 대규모 공공기여의 구조다. 개발 인센티브의 대가로 민간이 부담하는 공공기여 규모는 6000억원 안팎으로 알려졌고, 이는 서울시가 제시한 과감한 용도지역 상향과 코엑스몰급 초대형 복합개발 허용의 ‘가격’에 해당한다. 공공기여 재원은 서울숲 일대 상습 교통정체 완화를 위한 도로·교통 인프라 확충, 지하·지상 보행 네트워크 개선, 서울숲·중랑천 일대 공원·수변공간 정비, 유니콘 창업허브 같은 공공·공익적 시설 조성 등에 투입되는 것으로 합의됐다.daum+2
실제 지구단위계획과 사전협상에서는 성수 일대 전체의 보행 동선 재편, 지하철역과 복합단지·공원을 잇는 입체적 연결, 대형 차량 통행으로 인한 병목 현상 해소 방안 등이 핵심 의제로 논의됐다. 옛 레미콘 공장이 만들어냈던 거대한 ‘도시의 틈’을 초고층 복합단지와 공공공간, 보행 네트워크로 메우는 동시에, 서울숲과 중랑천을 잇는 녹지축을 강화한다는 것이 전체 구도다.invisiblecity+2
서울시는 삼표부지를 민간분야 도시건축디자인 혁신 대상지로 선정하면서, 향후 건축위원회 심의 시 특별건축구역 지정을 통해 최대 105.6%포인트까지 용적률을 추가 완화해 줄 수 있는 인센티브를 부여했다. 이는 민간이 제시하는 디자인·도시기여 수준에 따라 상당한 추가 개발 이익이 가능하다는 신호이기도 하다.corebeat+1
인허가·착공 일정과 진행 상황
일정 측면에서는, 서울시와 SP성수PFV 간 사전협상은 2024년까지를 목표로 진행됐고, 2025년 초 협상 완료와 도시계획변경안 통보가 이뤄졌다. 2025년 2월 서울시는 삼표레미콘 부지 도시계획변경 사전협상 완료를 공식화하며, 해당 부지를 서울숲 일대 지구단위계획구역 내 ‘삼표레미콘 특별계획구역’으로 반영하는 절차에 들어갔다.daum+4
도시·건축공동위원회 심의는 2025년 하반기에 수정 가결되었고, 이후 전략환경영향평가 초안 공람과 주민설명회, 지구단위계획 결정·고시 절차가 이어졌다. 2026년 2월 기준으로는 ‘서울숲 일대 지구단위계획 및 삼표레미콘 특별계획구역 세부개발계획’이 확정 단계에 도달했으며, 서울시는 연내 착공을 목표로 인허가 절차 지원에 나서겠다는 입장을 밝히고 있다.news.nate+4
사업자 측인 삼표그룹·SP성수PFV는 지구단위계획 확정과 병행해 건축설계를 구체화하고 있으며, 상반기 중 건축심의를 마무리한 뒤, 시공사 선정 후 이르면 연말 ‘첫 삽’을 뜨는 로드맵을 제시했다. 공사 착공 전까지는 토양오염 정화 작업이 우선 진행되며, 현장에는 여전히 환경 정비·정화 설비가 가동 중인 상태다.news.nate+3
자산가치, 성수·서울숲 시장에 미칠 영향
업계에서는 삼표부지 개발 완료 시 자산 가치가 약 4조원 안팎에 이를 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 성수·서울숲 일대가 이미 고급 주거·오피스·상업지가 혼재한 고가 지역인 만큼, 초고층 업무·숙박·상업 복합단지가 추가될 경우 주변 토지·건물의 가격 지형을 다시 그릴 ‘마스터피스 자산’이 될 가능성이 크다는 평가다.datatooza+1
특히 성수동은 이미 카페거리·편집숍·문화공간 등으로 힙플레이스 이미지를 확보한 상태에서, IT·콘텐츠·스타트업 본사·사무실이 속속 이전해 오며 강남과는 다른 성격의 테크·크리에이티브 클러스터로 진화하고 있다. 여기에 국내 최고급 수준의 랜드마크 타워와 대형 업무공간이 더해지면, 글로벌 기업·유니콘·벤처캐피털을 끌어들이는 ‘서울형 실리콘밸리’ 구상이 구체화될 수 있다는 게 서울시의 구상이다.news.cpbc+4
동시에, 초고층 개발은 인근 주거 밀집지역과의 스카이라인·조망권 갈등, 교통 혼잡 심화에 대한 우려도 동반한다. 이를 완화하기 위한 교통대책·공공공간 확충이 공공기여에 포함돼 있지만, 사업이 실제로 어느 수준까지 교통·환경 부담을 흡수할지는 향후 설계·실시설계·운영 단계에서 계속 검증이 필요한 대목이다.naver+2
도시정책·개발 방식 측면의 함의
성수 삼표부지 개발은 서울시가 추진하는 ‘도시 내 저이용·갈등시설을 민관 협력으로 재편하는 모델’의 대표 사례로 자리 잡고 있다. 공장을 쫓아내고 아파트를 짓는 전형적 재개발이 아니라, 초고층 업무·상업·문화 복합단지에 대규모 공공기여와 공공·창업 인프라를 묶는 방식이라는 점에서 정책적 실험 성격이 강하다.khan+2
또한, 성수·서울숲 일대를 대상으로 하는 지구단위계획과 삼표부지 특별계획구역의 연동은 개별 프로젝트를 넘어 ‘한강변 글로벌 미래 업무지구’라는 상위 비전 아래 다양한 사업을 통합적으로 조정하는 틀을 제공한다. 건축혁신형 사전협상, 용도지역 상향과 공공기여 패키지, 특별건축구역을 통한 용적률 인센티브, 국제설계공모와 글로벌 설계사 참여 등이 결합된 구조는, 이후 여타 도심 갈등 부지(공장·차고지·물류시설 등)에 대한 선례로 활용될 가능성이 크다.mediahub.seoul+4
정리하면, 삼표시멘트(삼표레미콘) 성수 부지 개발은 단순한 초고층 빌딩 건립이 아니라, 산업용지에서 미래산업 복합거점으로의 전환, 민관협력 기반 공공기여 모델, 성수·서울숲 일대의 공간·시장 구조 재편이 한데 얽힌 대형 도시 프로젝트다. 향후 착공·분양·입주 단계에서 구체화되는 프로그램과 공공공간 디자인, 교통·환경 대응 수준에 따라, 이 사업은 서울 도시계획·부동산 정책 논의에서 장기간 사례 연구 대상으로 남게 될 가능성이 크다.chosun+4